En mi carácter de propietario de un inmueble e inquilino de otro, descubro que nuestro irritante apego a la inversión en ladrillos no es solamente una defensa ante la inestabilidad macroeconómica (después de todo, el precio de los inmuebles ha sido muy inestable, de ningún modo incomparable a los depósitos bancarios si uno hace bien la cuenta, con CER y todo). También parece haber una discriminación impositiva a favor de la inversión en ladrillos para vivienda propia o, lo que es lo mismo, en contra de empleos alternativos del capital.
Ej: tengo un capital 100 grand. Puedo comprar depto, en cuyo caso pago impuestos solamente por mis ingresos laborales. O puedo alquilar ese mismo depto -para hacer la comparación más exacta- y prestarle esa plata a alguien, por dentro o fuera del sistema financiero, o hacer mi propia inversión productiva. Pero en todos estos casos voy a tener que pagar impuestos por las ganancias que obtenga de ese capital. (Y esto se aplica a los bolas como yo que tienen la plata en ladrillos comprados, mientras viven en ladrillos alquilados). Esto vale para el propietario clasemediero como para nuestros magnates, que tendrán más incentivos para constuir sus mansiones, por cuyos servicios no pagarán impuestos, que para prestar ese capital o usarlo directamente en inversión reproductiva mientras alquilan una propiedad idéntica. En otras palabras: hay proyectos de inversión cuyo retorno supera al disfrute de la construcción residencial, pero que no se realizan por esta desventaja impositiva.
Propuesta: con la próxima elevación del mínimo no imponible de ganancias, incluir algún tipo de deducción por alquileres pagados para vivienda propia. Creo que sería más potable políticamente -y, si no me equivoco, equivalente desde el punto de vista económico- que obligar a los propietarios a computar como ingresos los servicios de su propiedad.
PD, si algún contador detecta que estoy equivocado sobre el tratamiento impositivo de los alquileres, agradeceré un mail.
PD2: no, Rollo, no sería lo mismo deducir los alquileres que incluir los servicios de la propiedad como ingresos. Sí, en ambos casos se eliminaría el perjuicio a los inquilinos en comparación con los propietarios. Pero deduciendo los alquileres habría un subsidio al gasto en vivienda (sea propia o alquilada), y en cambio incorporando los servicios de la propiedad como ingresos no existria ese subsidio. Creo.
4 comentarios:
no soy contador, pero me parece que te olvidàs que si tenès 100 grand, en la forma que sea, pagas impuesto a los bienes personales.
Si te compras un depto, pagas los impuestos inmobiliarios, màs los impuestos a los bienes personales por el valor fiscal del depto (que en la provincia se parece a su valor real, pero en capital puede ser bastante menos)
Obviamente que vas a pagar impuesto a las ganancias por cualquier ganancia que obtengas como resultado de invertir ese capital: si haces una inversion productiva, o si te compras un depto y lo alquilas. Y obviamente, NO vas a pagar impuesto a las ganancias si te sentas sobre la guita (sea esta cash o un depto que te compres) y no tenes utilidades.
En realidad hasta te puede convenir invertir la guita en bienes no inmuebles que te rindan màs que un alquiler (casi cualquier cosa hoy), y pagar un alquiler para tener donde dormir, porque lo que pagues de alquiler lo podes llegar a descontar de ganancias.
Hay, obviamente, otras muchas estrucuturas que te optimizan el pago de impuestos, pero me parece que en muchos casos el poseer un bien inmueble no es impositivamente òptimo
Entonces...la razòn de nuestro apego a los ladrillos, a pesar de no parecer racional desde un punto de vista econòmico o financiero de corto plazo, es que està demostrado que, HASTA EL MOMENTO, las propiedades inmuebles son los únicos activos que el Gobierno no se ha atrevido a incautar, ni los pudo transformar en activos de menor calidad, como si hizo con los depósitos bancarios y con los ahorros en el sistema jubilatorio privado. Por eso, la gente, que no es boluda, sabe que los ladrillos son la mejor manera de proteger el patrimonio (si no tenes acceso a medios màs sofisticados) de las garras del mayor de los ladrones, el bendito estado argentino
Before you pour your life savings into your dream house, make sure that you understand the pros and cons of this major investment
Si los 100 grand los tenés en títulos públicos no pagás bienes personales.
Por el bien alquilado no se paga bienes personales, además es indudable que el comprado sufre inexorablemente los riesgos vinculados con el bien en cuestión (deterioro, envejecimiento, moda etc.).
Ciertamente Rollo sabrá por qué no vende el departamento del cual es propietario y compra el que alquila. La experiencia quizás demostraría que es mejor alquilar el inmueble primero y si conviene intentar comprar luego. De todas formas ello no quita la aparición posterior de un vecino "alegre" o una vecina "fiestera" y muchas veces resultará más económico mudarse y el inconveniente puede ser que no existan compradores sino oportunistas.
Y esto no solo ocurre en lugares de "medio pelo" sino también en countries y barrios cerrados (si no preguntarle a los vecinos de Carrascosa).
De todas formas los economistas me han enseñado que en teoría todos los impuestos son trasladables, así que por equilibrio, es de suponer que si conviene ser propietario más que inquilino, la demanda de alquileres disminuirá y la oferta equilibrará o reducirá el precio.
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