Bullshit.
Aquí la comparación para una propiedad de 70.000 dólares. El alquiler (suponiendo que es un 6% anual del valor de la propiedad, que implica unos $1100 mensuales para una propiedad de 70 lucas) vs distintos sistemas de pago de cuotas, suponiendo un costo financiero de 10% y un plazo de 20 años. Atención que en el sistema americano una vez cumplido el plazo hay que poner los 70.000 dólares enteritos. La comparación más natural es con el sistema francés: sí, al cabo de 20 años sos dueño, pero durante todo el período pusiste casi exactamente el doble, dos lucas por mes contra una luca de alquiler.
Hay una trampa: en el gráfico se supone que el alquiler se mantiene siempre constante. Y eso no será así. Lo mismo que la inflación y la crisis energética, todo nuestro problema inmobiliario proviene de la madre de todos nuestros problemas: el valor real del dólar fuera de su nivel de equilibrio de largo plazo. El precio de la propiedad hoy tiene que ser aproximadamente igual al precio esperado para el futuro; de otro modo sería negocio comprar o vender propiedades, y el precio subiría o bajaría hasta que se cumpliera la igualdad. Ahora bien, el precio de largo plazo de la propiedad depende de nuestro poder de compra de largo plazo. Hoy estamos "artificialmente" pobres medidos en dólares, pero el precio de la propiedad ya refleja nuestra verdadera riqueza en dólares esperada para el futuro. En consecuencia, los deptos están por las nubes, mami.
Con los alquileres no pasa igual. Los alquileres sí siguen al nivel de ingreso corriente. Pocos podrían pagar un alquiler de 12% anual del valor de la propiedad (el tradicional valor canónico, aunque me parece un canon un poco optimista para propietarios)*. Ahora los alquileres están subiendo porque el poder de compra corriente sí está subiendo. Pero todavía tiene mucho margen para subir.
Teniendo en cuenta esa suba esperada en el alquiler, puede no ser tan mal negocio tomar el crédito. Pero 10% es 10%. No mucho comparado con nuestra historia, pero mucho comparado con nuestro bolsillo. Salvo que confíes en alguna socialización (inflacionaria o de jure), como las que han ocurrido tan a menudo en nuestro país. Pensándolo bien puede no ser una mala apuesta.
*¿Cómo es posible que un propietario acepte hoy una rentabilidad del 6% sobre su capital inmobiliario,sin contar toda una cantidad de costos de alquilar, es decir un neto que debe andar por el 4%, si puede comprarse un bono de USA al 5%? La respuesta, me parece, es que el precio de la propiedad se ubica en un nivel tal que se espera una cierta apreciación del valor de la propiedad. La teoría sería: cuando la relación alquiler/valor implica una tasa neta que es inferior a la que rinde el bono del tesoro, se tiene que esperar una cierta apreciación de la propiedad para que el rendimiento total se iguale, y viceversa.
9 comentarios:
Con respeto al pie de página, no creo que el inversor en inmuebles mire el rendimiento relativo con los bonos de USA de manera tan lineal, además los costos de transacción (2.5% de inmobiliaria + 1.5% de escritura) desincentivan entrar y salir de este mercado por rendimientos alternativos.
Disculpame que se amonotemático, peor te parece que la crisis energética sea solamente por el desfasaje del dólar?
Acaso desde el punto de vista fósil no somos acaso una provincia madura? es decir, por más inversión que se haga solamente veremos mejorar el asunto marginalmente, por lo menos, insisto, desde el punto de vista del petróleo y el gas.
Otra cosa sería si hubiéramos tenido una política entegética que hubiera desalentado depender tanto del petroleo y el gas para generación eléctrica y que hubiese regulado la exportación indiscriminada de esos recursos.
La crisis energética no es por falta de recursos sino por falta de condiciones para explotarlos. De hecho, según una nota del fin de semana, con la plata que se usó para comprar fuel oil a Venezuela alcanzaba para construir las centrales que harían innecesario el fuel oil. No nos olvidemos que hace 10 años exportábamos electricidad y ahora la vamos a importar de Paraguay a cambio de la deuda que tienen, quizás con toda esa plata alcanzaba para alguna de las atuchas.
Yo creo que algo debe tener que ver tambien la destruccion del mercado de capitales local luego de la crisis. La gente compra real state como reserva de valor aunque la renta sea muy inferior a la de equilibrio de largo plazo sea cual sea esta. (tasa wickselliana, bonos del tesoro, bonos de deuda local o lo que vos quieras) Eso si, los mas viejos deben recordar que esto ya ocurrio en Argentina. Gran parte de la costa Atlantica y la ciudad de Mar del Plata se construyeron hace varias decadas atras por un fenonemo similar. Tambien esos analistas recordaran lo que ocurrio despues con el mercado inmobiliario en esas zonas debido a la sobre inversion que el largo periodo de tasas reales negativas genero.
Punto uno) creo que lo que pusiste en asterisco tiene algo medio raro. Si sube el valor del capital inmobiliario, o sea, se aprecia el valor de la propiedad, el rendimiento cae. O sea, que en principio los propietarios deberían estar esperando una suba significativa de los alquileres, ya que de otra forma deberían estar vendiendo sus propiedades, porque según esa teoría habría un desfasaje cada vez mayor.
Punto dos) el valor de las propiedades incluye algo más que el valor actual esperado de los alquileres: la opcion de poder vender esa propiedad en el futuro. Algo similar pasa con los campos.
Punto tres) dado que el valor de las propiedades difiere mucho de las zonas en que se encuentre el depto, significa esto que las propiedades esas son para personas pobres en usd y las otras para ricos?
Rollo, yo te diría que confio plenamente en la socialización inflacionaria. Es más, el gobierno lo está diciendo con toda las letras. Ellos lograron que el que tenga acceso al crédito, recibirá una inflaciçon (subsidio) por lo menos uno o dos años más, lo cual no es poca cosa.
Te pregunto, no hay una contradicción entre decir que los precios en dólares de las propiedades ya ajustaron al valor real de riqueza y luego en el asterisco considerar que el mercado puede seguir subiendo, viendo las bajas tasas de alquiler.
rollo, este tema tratado más a fondo y distanciado de la política que necesita el gobierno, y del negocio que necesitan los bancos, es sin duda un justo apoyo para lo que necesita la gente común.
En el caso del BNA ofreciendo tasa fija a 30 años me gustaria verlo en el contrato/escritura de hipoteca. para mi que hay un reajuste sobre la deuda en base al valor del inmueble.
Pregunto,los cohetes que iban a salir del norte argentino que anuncio Menem y los creditos hipotecarios igual a la cuota del alquiler de kirchner, no guardan cierta semejanza?
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