jueves, julio 24, 2008

de reverse mortgage y cómo vivir una vejez mejor

Durante los años 60, los norteamericanos inventaron un producto financiero destinado a las personas retiradas o jubiladas. Se trata de los Reverse Mortgage.
¿Qué es un Reverse Mortgage?

Es un préstamo que otorga un Banco a un jubilado o pensionado que posea una vivienda. Lo curioso de éste préstamo es que el tomador no lo devuelve, sino que el propio Banco se lo cobra el día que el tomador fallece, vendiendo su casa, cobrándose el préstamo más los intereses y dejando el resto a los herederos.
En Estados Unidos (al igual que en Reino Unido, dos de los mercados más desarrollados para los Reverse Mortgage) la edad mínima para pedir este tipo de préstamos es de 62 años. No es necesario tener ingresos de ningún tipo, ya que no se devuelve nada, ni tampoco importa si uno ha sido un pagador desastroso a lo largo de su vida. Lo único relevante es que se tenga una casa a su nombre.

El producto desde que nació ha sido un éxito, ya que la consigna de: "te presto dinero, no me lo tenés que devolver y gastalo en lo que quieras" es algo muy pero muy tentador.

¿Como funciona?
Supongamos que tu tía Margarita, de 62 años, tiene un departamento en calle 60 esquina 118 de la Ciudad de La Plata. Ahí en el Bosque, justo enfrente del estadio del Lobo. Supongamos también que ese departamento vale 180.000 pesos.

Tu tía Margarita podría optar por las siguientes variantes:
O recibir un préstamo de 60.000 pesos en efectivo y todo de una o;
Recibir 400 pesos todos los meses hasta el dia de su muerte.

El día que tu tía muere, la casa se vende (normalmente la compra un fideicomiso o empresa relacionada con el Banco) y el Banco se cobra la deuda.

Ventajas:
-Podés desahorrar lo que ahorraste durante toda tu vida para poder mejorar el nivel de vida en tu vejez.
-Reforzás tus ingresos mensuales que nunca viene mal.
-Tomás dinero préstado sin necesidad de justificar ingresos, sin importar si salís en la Central de información financiera, sin importar casi nada.

Desventajas:
-Le dejás menos a tus herederos.
-Necesitás tener una casa para poder optar a un préstamo de este tipo.

Creo que este producto en Argentina podría funcionar muy bien y de hecho creo que sería un buen producto para subsidiarlo desde el punto de vista de Tasa. Los cálculos que hice en el aire fueron con una TNA de 9%. Con una TNA de 5% los ingresos mensuales que recibiría tu tía Margarita serían de 700 Pesos.

Mensaje para los Bancos: Señores, según el Indek hay 3.000.000 de Hogares (Tipo A y Departamentos) donde viven personas de más de 65 años. Si de esos, solo el 10% son susceptibles de tomar un préstamo de este tipo, y supongamos también que el promedio de esas 300 mil viviendas es 100.000 pesos (seguro es más), estamos hablando de un mercado no explorado de 30.000 Millones de Pesos. (El mercado hipotecario en Argentina actualmente tiene un stock de deuda por 25.000 Millones de Pesos y el mercado de préstamos al consumo de 38.000 Millones).

Mensaje para el Gobierno: Señores, según el Indek hay 3.000.000 de Hogares (Tipo A y Departamentos) donde viven personas de más de 65 años. Si se generan incentivos para que el sistema Financiero desarrolle este tipo de instrumentos, quizás estarán beneficiando a una gran parte de la masa de jubilados y pensionados dándole acceso al crédito.

El del 0.33%

44 comentarios:

Gustavo Arballo dijo...

En Francia está muy extendido el contrato de "Renta Vitalicia" más "usufructo vitalicio", que es lo mismo pero el operador es un particular. Hay un caso famoso de un tipo que tomó el riesgo cuando una viuda tenía sesenta y pico. La mujer terminó siendo la persona más vieja de Francia, murió a los 100 y pico, (y el "comprador" de su casa le tuvo que pagar más de cuarenta años, bah, sus sucesores, porque el tipo se murió antes que ella).

Esto dicho, entre nosotros la desventaja de "le dejás menos a tus herederos" es tan lastimosa en nuestra percepción que hace que este sistema tenga a mi juicio nulas posibilidades de éxito a gran escala.

il postino dijo...

Amigo, ese producto se estudio en profundidad a mediados de los 90s y la conclusion fue que la poca demanda no justificaba su lanzamiento. Las razones de la poca demanda eran basicamente idiosincraticas de la cultura argentina, en las que no esta bien visto rifarse el unico capital que tipicamente tiene una familia de clase media para irse de crucero por el mar de Andaman....y ademas el valor de la propiedad tampoco justificaba su enajenacion porque no permitia grandes lujos....

El del 0.33% dijo...

gustavo, postino:

Es posible que por temas de cultura no funcione, no lo descarto. Pero si solo el 5% de esos 3 millones no tiene descendientes entonces hay mercado suficiente para desarrollarlo.

No me consta que durante los 90 algún banco privado haya querido desarrollar reverse mortgage, básicamente porque la volatilidad del mercado inmobiliario es altísima en la mayoría de los países latinoamericanos.
Al menos no me consta para los principales miembros de ABA de los 90s.

Anónimo dijo...

feliz cumple al Rollo

ayjblog dijo...

es que los ilustres bancos de aca el unico riesgo que quieren tomar es el de prestarle al gobierno y joder al depositante
y antes que me digan no, les sugiero ver a quien les prestaban en los 90s, y cuanto fueron las perdidas del 2000 hasta ahora
son de 4ta, atienden de 4ta y tienen productos de 4ta
y de eso, el gobierno tambien tiene la culpa postino no?

Anónimo dijo...

Es buena la idea lo que habría que averiguar con un boga es si el Código civil lo permite ya que se podría interpretar como que se está deseredando a un heredero natural

Ulrich dijo...

No hay "desheredación" posible en este tipo de contrato. Si la viejita decide vender el depto e irse a alquilar porque presiente que la Parca anda cerca, nadie puede chistar. Hay algunas trampas -inhabilitación, declaración de demencia-, pero no son trámites fáciles, y a posteriori no hay forma de arreglarlo.

Esta hìpoteca reversa no la veo muy viable, porque le pasaría lo mismo que le pasó a las "hipotecas abiertas", que no pudieron ser acomodadas a la ley argentina. El crédito hipotecario sólo es ejecutable cuando el monto del préstamo esta precisado en el momento del otorgamiento. No se puede garantir con hipoteca una obligación cuyo monto es aleatorio. Pero esto es un pensamiento a mano alzada de un no-civilista. Voy a chequearlo.

Hace unos meses ví una nota en El País, donde hablaban de este tipo de operatoria que, para muchos españoles, resultaba un poco shockeante. Más que nada porque, al igual que en Argentina, muchos zámgamps se la pasan haciendo números con la venta del departamento de la vieja, e imaginando sus vacaciones en alguna playa bien grasa, en un auto o en pagar la propia hipoteca. Pero los viejitos estaban bastante contentos. Había sólo unos problemas menores de regulación.

Me parece una gran idea. Sería una pena que esta opción no pudiera existir en Argentina por mezquindades.

Gustavo Arballo dijo...

Amigo lo que no se puede hacer es adelantar herencia en perjuicio de un heredero que afecte su porción (mínima) legítima, pero esto es un acto de disposición válido.

Ulrich dijo...

Claro! Gustavo dijo mejor lo que yo asumí. Uno no puede donar sus bienes a un heredero A, y dejar a B o C -si son herederos forzosos- sin su parte de la legítima. Pero, y aunque parezca paradójico, el futuro causante puede disponer de todo -vender, hipotecar, permutar- con terceros.

El del 0.33% dijo...

Ulrich buen aporte. El tema legal no es un tema menor. De todos modos creo que hay instrumentos suficientes como para poder cobrar al final del préstamo. Pienso en opciones y fideicomisos de garantía...
No sé!...soy Economista, no Abogado pero creo que se podría.

Cámelas, Benito dijo...

Esto ya se hace de forma privada, hay varios escribanos que hacen esto hoy día.
De entrar los Bancos, sería un sistema mucho mas transparente y habría menos defraudaciones, tasas razonables y montos acordes. Ayer nomás, en las cajas del banco donde trabajo, veía a una viejita viuda, cuya vecina "apoderada para cobrar la jubiliación" le fumó el departamento, le cobra la jubilación y la tiene en un geriátrico. Todo eso lo pudo hacer conla connvencia de algun escribano bastante inmoral.
Si esta maniobra la hace un desaprensivo y sin leyes regulatorias, preferiría que exista legislación, ya que al menos habría un marco jurídico de referencia para evitar abusos.

Tincho dijo...

0.33% Excelente propuesta. Muchos herederos tal vez no esten tan contentes pero ademas de generar mercado ayudarias a que los ancianos puedan mejorar considerablemente su nivel de videa.

Tmb Benito Camela (jeje) aporta un dato cierto.

il postino dijo...

0,33

en esos años estaba en el sector y personalmente evaluè ese tipo de productos (entre otros muchos), hasta mandamos gente a UK a estudiar como funcionaban e hicimos un par de estudios cuali para evaluar potencial. En ese momento no parecìa dar, màs allà de que existiera un mercado potencial.

El del 0.33% dijo...

Ok Postino! Le creo!!! :)

Benito Cámelas, buen dato. Saludos.

FT dijo...

"Recibir 400 pesos todos los meses hasta el dia de su muerte."
¿El acreedor no podrá tener interés en la muerte del anciano? Es más, ¿no podrá dar alguna ayudita para que se anticipe, así deja de pagarle y cobra antes?
Me hace acordar a dilemas similares con las ventas que se pueden hacer en EEUU de los seguros de vida. No se cómo lo resuelvean.

Anónimo dijo...

Aqui no seria culturalmente aceptable: los hijos (y otros familiares) esperan heredar la vivienda de sus padres. Habria que ver ademas si este tipo de instrumentos, que incentivan el consumo exacerbado, son realmente tan buenos para la macro de un pais. Hoy, Estados Unidos tiene una tasa de ahorro negativa, y tiene que financiar su consumo del ahorro chino, hasta que estos digan basta, claro.

cansarnoso dijo...

la expectativa de heredar
es parte de la cultura de clase media, y como cultura -usos y costumbres- en la "justicia" argentina puede prevalecer sobre la legislación positiva (eso no es common law, simplemente fiaca de pensar y cagazo al escrache de los jueces) que creen que todos los articulos de la C.N. son iguales, pero algunos son más iguales que otros (v.g art 17 -el primus entre todos los pares, capitalista- vs art 19 segunda parte -liberal-, o el mismo 17 vs clausulas diversas de la 14 y 14 bis)


ulrich, el "disponer" debe ser a título oneroso
ejemplo,un caso advertido por mi notario de cabecera
madre de hija única a su vez con hijo único, dona su departamento a su nieto, con reserva de usufructo (ahorremos un paso, habrán pensado)

fallece la nona, y varios años despues el titular (nieto) lo pone en venta
negociamos como compradores, hicimos reserva, pero el escribano nos advirtió que para tener título perfecto ibamos a estar siete años con el corazón en la boca por el riesgo de aparecer algún bastardo (en el sentido técnico de no figurar en las dos libretas de matrimonio exhibidas), prescripción a 20 años de crepar la viejita

diferencia de enfoque: como economista (y bajo la premisa de ser menos probable un vástago ilegítimo en la linea materna) quise usarlo como palanca para negociar un puñado de dólares menos
mi mujer, bean counter (cuenta porotos), que no admite incertidumbre, reculó
yo, por obediencia debida o intuyendo que la intuición femenina a veces existe, también

incidencia: al notario, profesor querido por sus alumnos -me consta por otras operaciones-, luego me comentó que el "corredor" (por lo rápido) quiso "coparticiparle" su comisión si se callaba en el tecnicismo

será que el tránsfuga de enriquez (O% K, pero diego en lo demás) tenga razón en la colegiatura obligatoria?

Ulrich dijo...

Cansarnoso, seré más claro: las disposiciones sospechadas son las que se dan respecto de herederos. Vender o donar es lo mismo. Si se dona a un tercero ajeno a la línea hereditaria, no hay riesgo de acciones de reducción o colación -acciones que protegen a los herederos entre sí-, ya que la transacción, si fue real, a precio de mercado y de buena fe, es absolutamente oponible a los herederos.

Lo que vos traés es un caso de donación -mucho más frágil, entre parientes, que una compraventa- a un heredero forzoso eventual -nieto del donante. Es en esos csaos donde encontrás el riesgo del que hablás.

Pero hay una forma, cara pero segura, de sacarse de encima todo ese problema, que es simular una compraventa posterior. Y ahí se podría decir casi THE END.

ayjblog dijo...

mmm, no, y el adelanto de herencia?

cansarnoso dijo...

gracias ulrich

paradójico eso de que la donación a un ajeno total tenga más fuerte que entre parientes

es cierto que estuvo la idea pasajera de simular una primera operación, para que terminemos siendo terceros de "buena fe"

o
a) no me gusta complicarme (demasiado) la vida
o
b) con el iti, sellos, etc, ya no daba para ser ganga,

no objeto ser elusor, pero resisto ser evasor (lo cual refuerza la hipótesis (a)

y de la supremacía del art. 17, any comment?

Ulrich dijo...

El adelanto de herencia es el nombre que se le da a las donaciones hechas entre parientes herederos forzoso.

La única manera que tiene un heredero de evitar la disipación del patrimonio es:

a) declarar pródiga a la viejita, e inhabilitarla para disponer de su patrimonio.

b) Iniciar una acción de lesión contra el que adquirió por donación o por precio fuera de mercado un bien. Pero esto es un señor juicio, caro, difícil y largo, al final del cual sólo ganaron los abogados y los repertorios de jurisprudencia.

Anónimo dijo...

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