martes, septiembre 30, 2008

construcción y tipo de cambio real

El precio de las propiedades normalmente se mueve en las misma dirección que los salarios o los precios internos medidos en dólares, pero en una proporción mucho menor. Cuando la Argentina se abarató repentinamente en 2002, la propiedad se abarató un poco, pero no tanto como los precios y salarios. Hoy que la Argentina se encarece en dólares, las propiedades se aprecian, pero no tanto. El motivo es que tiene que haber un cierto arbitraje entre el presente y el futuro. Una casa hoy no puede valer mucho menos que el precio esperado para dentro de un año descontado por la tasa de interés; de otro modo, sería gran negocio y el precio aumentaría. El precio actual depende entonces del precio "de largo plazo", y en ese precio de largo plazo supongo que influye, sobre todo, la percepción sobre el nivel de ingreso "permanente" en dólares del país.

El costo de construir, en cambio, está mucho más pesificado. Sin trabajo esclavo -situación en la que el precio del trabajo se comporta como el de un bien de capital- no hay arbitraje entre el salario de hoy y el de mañana. En otras palabras: la relación precio/costo de la construcción depende del tipo de cambio real. No llega a ser, desde luego, un transable, pero es una cruza entre transable y no transable. A mayor tipo de cambio real, mejor negocio construir*.

Largo prologómeno para decir: no soprende que haya crecido menos que 1% en el último año.



* ¿Pero no hubo mucha construcción en los 90s? Claro. Pero es que hay otros factores involucradas, ej., la tasa de interés. BTW: ¿en los 90s la construcción no fue más capital intensiva que en esta época?

15 comentarios:

El del 0.33% dijo...

-La demanda de bienes durables se incrementa notablemente con las expectativas de inflación.

-La demanda de bienes durables se incrementa notablemente con el aumento de expectativas de devaluación.

moimeme dijo...

y què hago con la plata que tengo entonces?? que carajo compro???

Anónimo dijo...

Señor 0,33 no entiendo bien la segunda frase, seguro por mi ignorancia.
Si se espera devaluación, alguien no puede esperar "aguantar" con dólares para comprar más cuando se produzca la devaluación?
Gracias

El del 0.33% dijo...

Anonimo 2:10:
Cuando uno espera una devaluación existen varias maneras de protegerse.

Hay gente que compra dolares y hay gente que compra bienes que mantienen el valor en dolares.

Esto es independiente del ciclo de la economía.

En el 2001, fue mucho mejor negocio comprar 100.000 dolares en un inmueble que 100.000 dolares en billetes.

Comprando bienes durables tenes un doble efecto: te cubrís de la devaluación y te cubrís de la inflación.

Saludos,

Rollo Tomasi dijo...

el 0,33, no estoy de acuerdo. En 2001 fue mucho mejor negocio tener dólares que propiedades. El valor en dólares de la propiedad cayó bastante con la devaluación. Cuando hay inflación en dólares, ganás más teniendo inmuebles que dólares; cuando hay deflación en dólares, al revés.

El del 0.33% dijo...

ok Rollo hagamos la cuenta.

El dolar pasó de 1 a 1 hasta un 3 a 1(quitemos del medio el overshooting inicial que llegó a 4).

El metro cuadrado en Caballito pasó de 500 dolares a ¿1600? ¿1700?(pongo caballito proque si te digo palermo da mucho mejor aún la cuenta). Y siguen subiendo...

Lo que quise decir es que si uno en el 2000 podia preveer la devaluación y tenia por ejemplo 100 mil pesos en la mano, era mejor comprar departamentos que 100 mil dolares.

Anónimo dijo...

para el de 0,33.

En los meses posteriores a la devaluacion (diria todo 2002 y parte de 2003) la propiedad llego a valer la mitad en dolares. O sea, que lo mejor en el 2000 era comprar dolares.

PATO dijo...

Pero te cambian el regimen cambiario y te cambian las expectativas de pago de los inmuebles. Si vos tenes de un dia para el otro el dolar a cuatro pesos, no esperas seguir cobrando mil dolares de alquiler mensuales. la suba del valor de los inmuebles tiene que ver con un shock externo positivo y desconfianza al sistema bancario, entre otras cosas.

Anónimo dijo...

Gracias por sus respuestas. El análisis se complica además porque en general la gente se endeuda cuando compra inmuebles, hay que tener en cuenta esa variable también.
Saludos

Anónimo dijo...

Al del 0,33.

Podes tener buenos argumentos técnicos para defender lo que decís, pero la realidad del 2001-02-03 marcó que el mejor negocio era estar líquido en dólares.

Coincido con Rollo y hay muchos, pero muchos casos que lo avalan.

BUEN DEBATE

Anónimo dijo...

rollo,

si era mejor tener dolares o metros depende mucho de qué lapso analizas. los dolares sirvieron mucho mas para protegerte a corto plazo, es decir, los 100.000 dolares de 2001 valían mucho más en 2002. pero si esperaste hasta 2008, fue muchísimo mas negocio tener metros (al menos en rosario, hoy el precio en dólares de un depto esta por lo menos un 40% mas alto de lo que era en 2001.) by the way, el incremento en el costo de la construccion (de nuevo en rosario) tampoco sigue el tipo de cambio: los departamentos que yo construyo (como te comenté la otra vez, son totalmente equiparables ya que es siempre un mismo prototipo) tienen hoy un costo un 40% mas alto en dolares que en 2001. Daría la impresión mas bien que, mientras continúa habiendo cierta demanda, el precio de mercado evoluciona siguiendo el costo total de la construccion (mano de obra+materiales+terreno) manteniendo parecido el márgen de rentabilidad. una idea de por qué crece menos ahora que los años anteriores puede pasar quizas por el riesgo de que las unidades actualmente en construcción pudieran llegar a saturar el mercado al terminarse, con lo cual en el futuro su precio de venta o renta como alquiler fuera menos negocio.

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Anónimo dijo...

se olvidan que en los 90 habia credito y ahora no. Pequeño detalle no?

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