lunes, septiembre 08, 2008

las tasas hipotecarias mas caras de sudamérica - (ppi)

(post por invitación - ppi)

Me llama mi hermano: Che, necesito una hipoteca. ¿Qué hago?


Le contesto: bueno, mirá según los últimos datos que manejo del BCRA rondan en promedio el 14% para un préstamo a 15 años para primera vivienda, en Pesos. Sacala a tasa fija porque creo que las tasas van a subir en el corto, le digo. De última si dentro de 5 años quedás muy fuera de mercado, sacás otra hipoteca y refinanciás a tasa más baja.

¿¡¿¡¿Quééééé?!?!?!? me dice exaltado. ¡Cómo se nota que vos no tomás préstamos eh!. No consigo nada a menos de 18% TNA salvo que sea a tasa variable.

No puede seee...(me colgó el teléfono). Así nació este post.

El resultado:


Todas las tasas son nominales en moneda nacional y fijas a 15 años, o más de 10 de años, según como lo mire el Banco Central que provee la información.
Para el caso Argentino la tasa más barata que encontré fue la del Nación, 15%.La más cara no la diré, pero está al 27%.

El cuadrito y algunos datos adicionales que no están incluídos en este post permiten sacar algunas conclusiones:

-En Chile y Uruguay una hipoteca está por debajo de la tasa internacional en dólares para ese plazo. También por debajo de la tasa promedio de la Unión Europea y de la Prime de Estados Unidos para hipotecas.(La explicación la dejo para otro post)


-Los tres primeros países de la lista coinciden con los de riesgo soberano más bajo.


-Argentina es con diferencia el país con menor tasa de interés real.


-Argentina es el país con mayor spread de tasas (activas vs. pasivas)

-
En Argentina, las tasas de interés no se corresponden con el riesgo que está tomando el Banco, sino con un riesgo mucho más alto.

¿Qué intento decir con este último punto? No es cierto que en promedio sea mucho menos riesgoso prestarle a un ecuatoriano en Ecuador que a un argentino en Argentina para un mismo nivel de salario real y en iguales condiciones de préstamos.

Tampoco es cierto que la volatilidad del mercado inmobiliario en Perú o Ecuador sea mucho menor que la que existe en Argentina.


-Un tema importante: En Argentina las diferencias de tasas nominales con efectivas pueden llegar a ser de hasta 6%. (inédito, solo pasa en nuestro país semejante spread). Esta diferencia abismal es consecuencia de las comisiones y los gastos que se le cobran al cliente. Los bancos Argentinos informan el "Costo Financiero Total expresado en tasa efectiva anual: CFTTEA".

¿Qué significa esa sigla? Significa que los intereses se calculan con una tasa, pero cada cuota tiene seguros, comisiones y gastos de gestión que agrandan la cuota, con lo cual lo que uno termina pagando resulta en una tasa mayor.


Así que ya sabe señora, si saca un préstamo mire la CFTTEA: ésa es la tasa posta.

¿Entonces 0.33%, cuál es el problema de que tengamos las hipotecas más caras de sudamérica?

De nuevo, creo que el problema Argentino está en la competencia en el tramo retail de ciertos productos. Solo con decir que un solo banco tiene el 15% del total de hipotecarios del sistema.

El del 0.33%

15 comentarios:

Anónimo dijo...

No estoy de acuerdo, los gastos como seguros, comisiones, gastos de gestión no forman parte de la cuota, además a quien quiere que se la cobren sino al cliente.
Pasa lo mismo con el documento de identidad, para hacer cualquier trámite, abrir una caja de ahorro por ejemplo se tiene que adjuntar fotocopias de la primera y segunda hoja (algunos bancos muy competitivos se avienen a sacar ellos las fotocopias pero esto está muy mal, pues cada cliente tiene que llevar las fotocopias correspondientes), así como la factura de algún servicio a su nombre) lo que pasa que el público en general no tiene idea de todos los delitos, lavado de dinero que se pueden cometer abriendo una caja de ahorro, o solicitando un crédito hipotecario, etc.
O ud. 0,0033 acaso pretende que el curso de computación para manejar los cajeros los pague también la entidad financiera.
Ni que hablar si el préstamos pretende que sea por el sistema alemán o el américano, pues para eso tiene que volver otro día pues el gerente salío a comer, o mejor sacar una tarjeta de crédito dorada o plateada.

Coki dijo...

Me atrevo a hacer una pregunta desde un grado de ignorancia superior al que debería tener:

En la facultad me enseñaron que en los ´70 los árabes se hicieron ricos por la enorme suba del petróleo en la crisis, lo que generó un exceso de liquidez internacional y bajaron las tasas.

No debería estar pasando algo similar ahora en los países exportadores de commodities, como varios latinoamericanos?

O sea, no es llamativo que Argentina tenga tasas del 19% y habla (muy) mal del riesgo?

Coki

Anónimo dijo...

http://www.wra.net/flanaganfund/flanaganfund.html

El del 0.33% dijo...

Coki, el pequeño detalle es que las bajas en el costo del dinero se traduce en mayor spread para los bancos en vez de bajadas en las tasas activas también. Eso en Argentina y Colombia.

En los demás casos me consta que la bajada de tasa ha sido brutal. Por ejemplo Perú tenia las tasas en 16.5% (aunque también Perú bajó mucho su tasa con el tema de investment gradee).

Anonimo, la ineficiencia bancaria no es un punto mejor.

Anónimo dijo...

La ineficiencia bancaria se debe por mantener un sistema bancario sobredimensionado, similar a pretender tener una aerolínea de bandera con vuelos de cabotaje con 30 pasajeros, trenes bala, trenes a avellaneda, burzaco etc.
Saludos 0,0033

El del 0.33% dijo...

Anonimo, la cantidad optima de bancos la podemos discutir muchísimo. Es totalmente cierto lo que decís, el sobredimensionamiento te lleva a la ineficiencia, sin embargo no esta claro que pocos bancos te llevan a estructura de tasas optimas.

Anónimo dijo...

Mirá, no soy economista ni nada que se le parezca sin perjuicio del apasionamiento que me genera, pero no sería más apropiado que la crítica se hiciera sobre la inflación cuando hacés las comparaciones. Vamos al grano dijo el acné: Uruguay y Chile, tienen una tasa casi igual a su inflación; Brasil superior, casi la duplica, no se como cuernos hará Venezuela ya que tienen la misma inflación que nosotros y una tasa del 10%, 1/3 del costo de visa, es sorprendente, así que será un milagro bolivariano. Es sustentable una tasa de interés baja (y digo baja al costo financiero total, cosa que no te disfracen los costos con el diferencial) con una inflación del 30%? Claro que vos suponés que los bancos se van a fondear a largo plazo como lo necesitan para un crédito hipotecario al 5 o 6%, captando ahorristas suicidas que masoquistas, van a inmovilizar su dinero en el banco viendo como se los corroe la inflación. Creo que las tasas están bajas y la del 27% que dijiste, es sin duda razonable. Y fijate en todo caso la escasa monetización y ahorro -el plan económico es proconsumo y antiahorro, cebador de la demanda- de manera que mal podés tener un mercado hipotecario maduro. Por qué es injusto que un Banco te cobre el 20% promedio si Camioneros, Uta y varios gremios más desde hace varios años te sacan un 25/30% de aumentos? De la misma manera y a la inversa, cómo hace Subterraneos o Ferrocarriles para bancar generosos aumentos salariales con tarifas planchadas desde hace una bocha de años? No será que los subsidios son para bancar a esos privilegiados mientras los servicios se caen a pedazos?

El del 0.33% dijo...

Anonimo, según tu criterio, ¿como explicás que Colombia tenga 7% de inflacion anual y una tasa promedio de 17%?
Perú tiene una inflación por debajo de 6% y Paraguay en 13%.

Las tasas reales varian drasticamente de país en país. Las tasas de largo tienen otros componentes aparte de la inflación y las expectativas sobre el tipo de cambio. Saludos

Anónimo dijo...

0,0033 hablar de nuestro sistema financiero puede leer los balances de los bancos, trimestralmente el BCRA los publica, cantidad de surcusales, quienes son sus principales accionistas, síndicos, auditores, cantidad de cuentas corrientes, etc. además está el consolidado del BCRA. También puede consultar los números o características de otros bancos centrales, pero como la Reserva Federal no tiene rival, conclusión no pretenda ganar o saber de carreras de caballos apostando o mirando matungos de calesita.

il postino dijo...

0,33

el CFT es el unico costo relevante de cualquier préstamo, aca y en cualquier otro país. Todos los bancos intentan disimular las tasas que cobran, y pasan parte del costo a comisiones y seguros, que son más invisibles para el ojo no educado (aunque al final en la cuota te pega igual)
La razón de la tasa elevada en ARgentina, no creo que se deba a la concentración del negocio. En Perú está mucho mas concentrado (mira el share del Banco Credito y te caes de culo). Y en España no esta mucho menos concentrado (el Santander, el BBVA y un par mas se llevan la parte del león). El costo es alto para hipotecas porque no hay fondeo largo: preguntale al BH la magia que hace para intentar colocar 3 mangos y medio de creditos hoy (y esa falta de fondeo es la razon crucial por la que un banco como el BH esta herido de muerte en ARgentina..., en los noventas al menos podía securitizar y tenia un descalce mucho menor)

El dia que volvamos como pais al mundo las tasas bajaran. Mientras tanto, effete, vermouth con papas fritas y good show!

El del 0.33% dijo...

Anonimo, correcto. En ABA también hay mucha información. De todos modos no me contesto la pregunta que le hice.

Postino: El CFT se calcula solamente en Argentina. Para los demás países es la TEA y se acabó. Los Seguros quedan SIEMPRE excluidos y se informan aparte. De todos modos el mensaje iba a que en países como Perú o Colombia el spread de TNA y TEA no es gigante como en Argentina, son préstamos mucho más baratos para el cliente.

Con respecto al tema del fondeo, vos sabés muy bien que descalce de plazos hay en todos los paises del mundo. Fondeate a 30 días y hacé buen risk management vas a ver como las tasas que podés cobrar son mucho más bajas. El problema es que a los bancos argentos le hablás de riesgo y ni modelo tienen.
Del tema Perú, es cierto, el Banco de Crédito tiene un altísimo porcentaje, pero fue siempre el banco con mejores tasas de interés. Ahí la concentración no se da por colusión sino por ganancias permanentes de market share a base de spreads angostos y fidelización permanente.¿Miento?

Anónimo dijo...

No será que el fondeo de los bancos en Colombia supera la tasa de inflación? Querés que te la ponga más clara? Mirá la tasa Selic en Brasil, 12 y pico, contra una inflación del 6%. Obvio que entraron fondos de afuera para bicicletear contra el dólar, encima revaluándose nominalmente. Pero pretendés que a un ahorrista en Brasil le paguen menos o mucho menos que la Selic? Por lo menos en ese caso, reconoceme que mi postura es más congruente y ahí sí justificás la tasa. Fijate que Colombia vivió estos últimos años un proceso parecido al de Brasil: ingreso de muchos fondos externos aprovechando las altas tasas y el diferencial contra un dólar que se hacía pelota, de manera que no sería nada raro que se repita el mismo caso que Brasil. Slds.

Anónimo dijo...

Me parece que la tasa chilena es en UF (peso chileno indexado), es como si fuera en pesos+CER....

il postino dijo...

0.33

no mentis, pero tengo dos aclaraciones:
que el CFT no se informe en otros paises no quiere decir que no sea relevante, y que no forme parte de la estrategia de pricing el pasar ingresos de spread a fees, porque saben que vende mejor una tasa mas baja. De hecho el Santander es buenìsimo haciendo ese tipo de juegos. Lo de los seguros te admito que es mas borderline, pero es un NEGOCION para los bancos

Con el tema de fondeo a 30 dìas para hipotecas, no estoy de acuerdo. Desde el 99 e adelante, cuando no se podian colocar bonos securitizados , muchos bancos hicieron piruetas descalzandose, y asi les fue. Una cosa es tener pretamos con un duration de 5 años y fondearte a 2 años o 3 y otra rifar el spread cada 30 dìas. Ahi, no hay modelo que te resista, porque al primer shockito quedas mirando el cielo....

Anónimo dijo...

Tengo muchas deudas, y quiero hipotecar mi casa para solo deber a un solo banco.
quisiera saber cual banco tiene la menor tasa de interes aqui en Pwerú.